B工事見積③ 減額の進め方（案）
見積③（10/22）828.0万税込 910.8万
目標税込 800万税抜 727.3万
必要な減額−101万税抜。税込では −111万
設計費は見積の15%ではなく10%で計算されるはずです（JLLの工程表に明記）。設計の依頼書はまだ提出していないので、契約の前に10%にしてもらうのが最初の一手です。これだけでは目標に届かないため、ほかの項目も精算の対象として契約時に決めておきます。
根拠となる事実
- 工程表に「B設計契約（B工事価格の10％）」とある。支払条件は、着手金1,000円/㎡、業務完了翌月末に80%−着手金、B工事完了時に20%。（JLL Master Schedule v1.3・8/7版の注記）
- 書式06「B工事設計・監理依頼書」は未提出。10/29の議事録でも書式02〜08の提出依頼が続いている＝設計費の率はまだ決まっていない。
- B設計の対象はB工事。C工事の設計は中村さん。大成回答の「BC工事の設計・監理」は工程表と食い違う。
- 「先に契約→あとで増減清算・覚書」は工程表にある正規の流れ。高橋さんの10/23提案もこの形。
- 賃料の起算日は「営業開始日か12/1の早い方」。着工を遅らせる交渉は家賃で損をする。
- 貸主（事業者）とB工事の施工は、どちらも大成建設。
減額の打ち手（税抜）
| 内容 | 根拠 | 減額 | 見込み | |
|---|---|---|---|---|
| A | 設計費 15% → 10% | JLLの工程表の注記 | −30.6万 | 高い |
| B | SP機器13万円と、ヘッド単価との差額 約8.3万円 | 大成回答の単価（96℃でも1個15,600円×3＝46,800円） | −10.8万 | 高い |
| C | SP共通費の「申請手続き立会 28万円」と、設計費の「諸官庁協議」の重複 | 大成回答の内訳どうしの比較 | −36.4万 | 中くらい |
| D | 建物全体の防災ソフト更新 46.5万円を貸主負担に | 大成回答「建物全体で連動。どのテナントでも必要」 | −60.4万 | 低〜中 |
| E | 天井ボードの半分解体 | 大成「SP人工に含まれる内容が多く、大幅減は不可」 | 未定 | 未定 |
B〜Dの金額は、上に乗る諸経費（約20%）と設計費（10%）の連動分を含みます（×1.299）。
組み合わせごとの着地（税込）
目標 税込800万（バーは0〜1,000万の目盛り）
確実に見込めるのはA＋Bまで。目標に届くかどうかは、CかDが通るかで決まります。
進め方
- 高橋さんの「先に契約→あとで覚書で精算」の流れを受ける。
- ただし契約前に設計費を10%にしてもらう（書式06の提出前に確認）。
- 契約のときに、精算する項目（天井ボード・SPの人工と機器・申請費）を文書で決めておく。
- 防災ソフト（D）は、工事の窓口ではなく貸主としての大成に、JLL経由でお願いする。
着工の目安は11/12前後。週明けに高橋さんへ返したい。
中村さんにご意見をいただきたい点
- 設計費10%の注記は、B設計の報酬として読んでよいか。書式06は誰の名前で、いつ出すのがよいか。
- SPの「申請立会 28万円」と、設計費の「諸官庁協議」は本当に重なっているか（C）。
- SPの20人工は、今の天井計画に対して妥当か。天井ボードの範囲を変えると減るか（E）。
- 防災ソフトを貸主負担にする話（D）は、筋が通る話か、言わない方がよいか。
出典：大成見積③（10/22 XLSX）／高橋さんメール 10/23・10/29（単価根拠の回答）／JLL Master Schedule v1.3／10/14 必要書類のご案内／10/29 議事録送付。金額は見積書どおり税抜（税込は×1.1で計算）。